城(cheng)镇土地(di)(di)(di)使用(yong)税(shui)以纳税(shui)义务(wu)人实际(ji)占(zhan)用(yong)的土地(di)(di)(di)面积(ji)为计(ji)税(shui)依据。(1)基本计(ji)算(suan)公式：全年应纳税(shui)额=实际(ji)占(zhan)用(yong)应税(shui)土地(di)(di)(di)面积(ji)(平(ping)方(fang)米(mi))×适(shi)(shi)用(yong)税(shui)额;(2)单(dan)独建造的地(di)(di)(di)下(xia)建筑用(yong)地(di)(di)(di)的税(shui)额计(ji)算(suan)公式：全年应纳税(shui)额=证书确认应税(shui)土地(di)(di)(di)面积(ji)或地(di)(di)(di)下(xia)建筑物(wu)垂直(zhi)投影面积(ji)(平(ping)方(fang)米(mi))×适(shi)(shi)用(yong)税(shui)额×50%。

一、计(ji)税依据具体规(gui)定

纳(na)税义务(wu)人实际占用(yong)土(tu)地面积(ji)，按下列方法(fa)确定：

(1)凡由(you)省、自治区(qu)、直(zhi)辖市人(ren)民政府确定(ding)(ding)的单位组织测定(ding)(ding)土(tu)地(di)面积(ji)的，以测定(ding)(ding)的面积(ji)为准。

(2)尚未组(zu)织测量，但纳(na)税人(ren)持有政府(fu)部门核发(fa)的土(tu)地(di)使(shi)用证(zheng)书的，以证(zheng)书确认(ren)的土(tu)地(di)面(mian)积(ji)为准。

(3)尚未核(he)发(fa)土(tu)(tu)地(di)(di)使用证书的(de)，应由纳税(shui)人(ren)据实申报(bao)土(tu)(tu)地(di)(di)面积，据以纳税(shui)，等到核(he)发(fa)土(tu)(tu)地(di)(di)使用证书以后(hou)再(zai)作(zuo)调整。

(4)对在城镇(zhen)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用税征税范围内单独建(jian)(jian)造的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑用地(di)(di)(di)(di)(di)(di)，按规(gui)定(ding)征收城镇(zhen)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用税。其中，已取得地(di)(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用权(quan)证的(de)，按土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用权(quan)证确认(ren)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)面(mian)积计算(suan)应征税款;未取得地(di)(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用权(quan)证或地(di)(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用权(quan)证上未标(biao)明土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)面(mian)积的(de)，按地(di)(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑垂(chui)直投影面(mian)积计算(suan)应征税款。

建(jian)设(she)用(yong)地(di)使用(yong)权(quan)和土地(di)使用(yong)权(quan)的区别：

1.概念不同

建设(she)(she)用地(di)(di)使(shi)(shi)(shi)用权(quan)(quan)是(shi)指(zhi)自(zi)然人、法(fa)人或(huo)非法(fa)人组(zu)织依(yi)法(fa)对国家所有的(de)(de)土地(di)(di)享有的(de)(de)建造并保(bao)有建筑(zhu)物(wu)、构筑(zhu)物(wu)及其附属(shu)设(she)(she)施的(de)(de)用益物(wu)权(quan)(quan)。集体建设(she)(she)用地(di)(di)使(shi)(shi)(shi)用权(quan)(quan)是(shi)指(zhi)农民集体和个人进行非农业(ye)生产建设(she)(she)依(yi)法(fa)使(shi)(shi)(shi)用集体所有的(de)(de)土地(di)(di)的(de)(de)权(quan)(quan)利，主要区别是(shi)使(shi)(shi)(shi)用权(quan)(quan)的(de)(de)目的(de)(de)、方式不同。

土地使用(yong)(yong)(yong)权是(shi)指(zhi)国(guo)家机关、企事业单位(wei)、农民集体(ti)和(he)公民个人，以(yi)及三(san)资企业，凡具备法定条(tiao)件者，依照法定程(cheng)序(xu)或依约定对国(guo)有土地或农民集体(ti)土地所享(xiang)有的(de)占有、利(li)用(yong)(yong)(yong)、收(shou)益(yi)和(he)有限(xian)处(chu)分的(de)权利(li)。国(guo)有土地使用(yong)(yong)(yong)权出让(rang)是(shi)指(zhi)土地使用(yong)(yong)(yong)者向国(guo)家交付土地使用(yong)(yong)(yong)权出让(rang)费用(yong)(yong)(yong)，国(guo)家将(jiang)土地使用(yong)(yong)(yong)权在一定的(de)年(nian)限(xian)内让(rang)予以(yi)土地使用(yong)(yong)(yong)者的(de)行为(wei)。

2.主体不同

建(jian)设用(yong)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)是国(guo)家的(de)土地(di)之上的(de)物权(quan)，使(shi)用(yong)集体土地(di)来进行(xing)建(jian)设的(de)，而(er)国(guo)有(you)土地(di)权(quan)的(de)主(zhu)体则是政(zheng)府。

3.目的不同

国有土地使用(yong)权出让最高年限：

　　根据《城镇(zhen)国(guo)有(you)土地(di)使(shi)(shi)用(yong)权出让(rang)和转让(rang)暂行(xing)条例》第12条的规定，土地(di)使(shi)(shi)用(yong)权出让(rang)最高年(nian)限(xian)按下列用(yong)途确定：

　　居住(zhu)用地70年(nian)；

　　工(gong)业用地50年；

　　教育、科技(ji)、文化(hua)、卫生(sheng)、体育用地50年；

　　商业、旅游(you)、娱乐用地40年；

　　综(zong)合或者其他用地50年。

国有土地使用权(quan)出让方式有：协议(yi)、招标(biao)、拍(pai)卖。

国有土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang)是指土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)(zhe)向国家(jia)交(jiao)付土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权出(chu)让(rang)费用(yong)，国家(jia)将土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权在一定的年限内让(rang)予(yu)以土(tu)(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)者(zhe)(zhe)的行(xing)为。

国(guo)有土地使用权的出(chu)让(rang)使用是有期限(xian)的，其专(zhuan)业性也较(jiao)强，因此(ci)在出(chu)让(rang)过(guo)程(cheng)中出(chu)让(rang)方和受让(rang)方须(xu)注意相关(guan)事项，避(bi)免产生纠纷和诉(su)讼。

一、国有土地的权属调查

出让(rang)合同签(qian)订之前(qian)，要(yao)对出让(rang)方(fang)(fang)的出让(rang)主体资格进行核(he)实(shi)，确认出让(rang)方(fang)(fang)有资产处分权。

二、土(tu)地出(chu)让须符(fu)合政府(fu)规划

国(guo)有土地(di)使用(yong)权出(chu)让的，必须符合土地(di)利用(yong)总体(ti)规划(hua)、城市规划(hua)和(he)土地(di)利用(yong)年(nian)度(du)计划(hua)，否则会出(chu)现出(chu)让行为(wei)因违反(fan)政策无(wu)效等情形。

国有土地使用(yong)权出(chu)让(rang)和转让(rang)的区别

出让(rang)国(guo)有(you)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)权，是国(guo)家(jia)以(yi)土(tu)(tu)地(di)(di)所(suo)有(you)者的身份将(jiang)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)权在一(yi)定年限内让(rang)与土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)者，土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)者取得土(tu)(tu)地(di)(di)的使用(yong)(yong)权后，要(yao)向国(guo)家(jia)支(zhi)付土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)权出让(rang)金，属于土(tu)(tu)地(di)(di)买卖的一(yi)级市场。转(zhuan)让(rang)方是国(guo)家(jia)（国(guo)家(jia)对自(zi)己征税没有(you)意义），受(shou)让(rang)方是土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)者，所(suo)以(yi)不需(xu)要(yao)缴纳土(tu)(tu)地(di)(di)增值(zhi)税，但(dan)是受(shou)让(rang)方要(yao)缴纳契税。

转(zhuan)让(rang)国(guo)有(you)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)权(quan)，是指土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)者取(qu)得使(shi)用(yong)权(quan)后，再将土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)权(quan)转(zhuan)让(rang)给第三人的(de)行(xing)为，属于土(tu)(tu)地买(mai)卖的(de)二级市(shi)场。国(guo)有(you)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)权(quan)的(de)转(zhuan)让(rang)，转(zhuan)让(rang)方要(yao)缴(jiao)纳土(tu)(tu)地增值税(shui)，受让(rang)方要(yao)缴(jiao)纳契税(shui)。

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契税的计税依据

国有(you)土地使用权(quan)出让要交(jiao)契税(shui)的。

土(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)出让是指国(guo)家(jia)以土(tu)(tu)地(di)所有者的(de)(de)身份将土(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)在(zai)一定年限内让与土(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)者，并由(you)土(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)者向国(guo)家(jia)支付(fu)土(tu)(tu)地(di)使(shi)用(yong)权(quan)出让金的(de)(de)行为。

国有土地(di)使用权出让(rang)：承受人缴纳(na)契税（不得(de)因减免土地(di)出让(rang)金(jin)而减免契税）。

土地使(shi)用权(quan)的转让（不(bu)包括农村集体土地承包经营权(quan)的转移）：承受(shou)人缴纳契税（不(bu)得(de)因(yin)减免(mian)土地出让金而减免(mian)契税）。

土地(di)使用(yong)(yong)权转(zhuan)让是指土地(di)使用(yong)(yong)者将土地(di)使用(yong)(yong)权再转(zhuan)让的(de)行为，包括(kuo)出售、交换和赠(zeng)与。未按土地(di)使用(yong)(yong)权出让合同规定的(de)期限和条件(jian)投(tou)资(zi)开(kai)发、利用(yong)(yong)土地(di)的(de)，土地(di)使用(yong)(yong)权不得转(zhuan)让。

《土(tu)地法》关于国有土(tu)地使用权收回的规定(ding)：

第五十八条 有(you)(you)下列(lie)情形之一的，由有(you)(you)关人民(min)(min)政(zheng)(zheng)府(fu)土地(di)行(xing)政(zheng)(zheng)主管(guan)部(bu)门报(bao)经原批准用地(di)的人民(min)(min)政(zheng)(zheng)府(fu)或(huo)者有(you)(you)批准权的人民(min)(min)政(zheng)(zheng)府(fu)批准，可以收回(hui)国有(you)(you)土地(di)使(shi)用权：

土(tu)地(di)使用权转让契(qi)税(shui)税(shui)率(lv)：3%-5%的幅度比例税(shui)率(lv)。

契(qi)税应纳税额的(de)计(ji)算

应纳税额(e)=计(ji)税依据(ju)×税率

契税的计税依据

国有土地使(shi)用(yong)权出(chu)让、土地使(shi)用(yong)权出(chu)售(shou)、房屋(wu)买卖：成交价格。

土地(di)使(shi)用权赠与、房(fang)屋(wu)赠与：由征收机关参照土地(di)使(shi)用权出售(shou)、房(fang)屋(wu)买卖的市(shi)场(chang)价(jia)格(ge)核定(ding)。

土地使用(yong)权交换、房屋(wu)交换：所交换的(de)土地使用(yong)权、房屋(wu)的(de)价(jia)格差额。交换价(jia)格相等(deng)时，免征(zheng)契税。不(bu)等(deng)时，由(you)多交付货(huo)币、实物、无形资产或其他(ta)经济利益的(de)一方缴纳契税。

土地(di)使用权(quan)转(zhuan)让增值税税率为9%。

土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)权转让是指(zhi)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)者将土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)权再转让的(de)行为，包括出售(shou)、交换和(he)赠与。未按土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)权出让合同规(gui)定的(de)期(qi)限(xian)和(he)条件(jian)投资开发、利用(yong)(yong)(yong)土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)，土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)权不得转让。

国有(you)(you)土地(di)使(shi)用权的获得方(fang)式(shi)有(you)(you)两种：出(chu)让和(he)划拨。

1、以出让(rang)方式取得土地使用权的，转让(rang)时应符合下(xia)列条件：

(1) 按照(zhao)出(chu)让合同约定(ding)已经支(zhi)付全部土(tu)地(di)使用权出(chu)让金，并取得土(tu)地(di)使用权证书。